Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Как продать комнату в общежитии под материнский капитал

Как продать комнату в общежитии: пошаговая инструкция

Поручить задачу продажи комнаты в общежитии лучше всего риэлтору. Он поможет быстро и выгодно продать помещение, к тому же возьмет на себя все организационные вопросы, а также предоставит юридическое сопровождение сделки. Единственный минус работы с риэлтором заключается в том, что за его услуги придется отдать определенный процент от суммы, вырученной за комнату. Можно также попробовать продать комнату в общежитии самостоятельно. В таком случае необходимо составить объявление и разместить в средствах массовой информации, а также в интернете. Сфотографируйте комнату в светлое время суток с выгодных ракурсов. И можно заняться размещением объявлений о продаже комнаты, начать можно например здесь.

  • свидетельство о праве собственности;
  • выписку из домовой книги;
  • документ-основан ие, подтверждающий факт, что продавец является собственником помещения;
  • копию лицевого счета, если расчет будет производиться через безнал;
  • справку из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • разрешение органов опеки, если в комнате прописан инвалид или несовершеннолетн ий ребенок;
  • другие документы.

Основные требования для покупки

Для того чтобы ПФР разрешил владельцу сертификата провести сделку, важно соблюсти ряд важных требований, предусмотренных законодательством о социальном обеспечении.

  1. Нужно, чтобы комнаты была изолирована от иных помещений, и это должно быть обозначено в технической и правоустанавливающей документации.
  2. Если владельцы сертификата желают приобрести жилое помещение коммунального типа, то нужно, чтобы  лицевые счета были разделены.
  3. Приобрести комнату нельзя, если она находится в общежитии, которое относится к жилищному фонду специализированного назначения.
  4. В свидетельстве или выписки о праве собственности на недвижимость нужно, чтобы было указано о том, что объект действительно является комнатой или обособленной частью квартиры.
  5. Если объект оформлен только как доля, то ПФ не одобрит такую сделку, так как доля не материализована в конкретных квадратных метрах.

Совершить сделку продажи или обмена комнаты допустимо только при письменном одобрении службы опеки. Тогда родители или законные представители детей должны дать письменное обязательство о том, что выделят детям долю в жилье, не меньшую той, которая была у них на момент продажи. Предварительно на счет детей в банке может быть положена определенная сумма как гарантия исполнения такого обязательства.

Условия покупки

Условия приобретения жилого помещения на средства материнского капитала, в частности, покупки комнаты установлены ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 года о мерах государственной поддержки семей с детьми и правилами, которые утверждены постановлением Правительства № 862 от 12.12.2007 года. Приобрести комнату можно напрямую (по договору купли-продажи) — при перечислении средства МК из Пенсионного фонда сразу продавцу, а также взяв целевой кредит или заем.

Главное, чтобы жилищные условия семьи действительно были улучшены. Под улучшением подразумевается приобретение собственного жилья или увеличение жилой площади.

При этом не любая покупка жилого помещения может быть признана улучшением жилищных условий. Например, в 2016 году Верховный суд поддержал решение ПФР об отказе в направлении МК на покупку жилья, мотивируя это тем, что:

  • Приобретаемый дом, согласно оценке жилищной инспекции, являлся старым и изношенным, жить в нем без капитального ремонта нельзя.
  • У семьи была благоустроенная квартира в городе, поэтому отсутствует необходимость в немедленном изменении жилищных условий.

Согласно изменениям, внесенным федеральным законом № 37-ФЗ от 18.03.2019 года, теперь Пенсионный фонд при рассмотрении заявления о распоряжении проверяет приобретаемое жилье на аварийность. Для всех сделок ПФР делает запрос в соответствующие органы о том, признано ли жилье непригодным для проживания, аварийным, подлежащим сносу или реконструкции. Информация о таком решении является основанием для отказа в направлении средств МК.

Воспользоваться материнским капиталом на покупку комнаты, в общем случае, можно спустя три года после появления ребенка, в связи с рождением или усыновлением которого возникло право на маткапитал. Если комната покупается за счет кредитных средств, то распорядиться средствами сертификата можно в любой момент.

Чем комната отличается от доли?

По общим правилам купить долю в жилье нельзя — приобрести можно жилое помещение, то есть изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.

  • Выкупается доля совладельца жилья и квартира (дом) полностью переходит в собственность владельца сертификата и его семьи.
  • Доля достаточно большая, чтобы было возможно выделить ее в натуре в виде одной или нескольких комнат.

Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ комната — это обособленное жилое помещение, входящее в состав квартиры или дома. Она должна быть предназначена для проживания в ней, то есть такие помещения, как кухня или прихожая, комнатами быть не могут, даже если они оборудованы всем необходимым для жизни в них.

Доля представляет собой часть квартиры (дома), а если говорить более точно, то это доля в праве общей собственности на недвижимость. Пользование и распоряжение долями происходит с согласованием между собственниками квартиры, потому что квартира находится в общей долевой собственности и считается общим имуществом.

Можно ли купить комнату в квартире?

Законом разрешено направлять материнский капитал на покупку жилых помещений (в том числе комнат) в ходе любых сделок, которые не противоречат закону. Следовательно, купить комнату на средства МК можно.

Жилым помещением, согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, является изолированное помещение, отвечающее санитарным требованиям и требованиям, утвержденным постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, в частности:

  • оно располагается в жилой зоне;
  • оно подключено к сетям электроснабжения, газо- и водопровода, канализации, за исключением поселений, где нет централизованных сетей;
  • комнаты должны иметь естественное освещение;
  • комната не располагается в подвале или на цокольном этаже.

Можно ли купить комнату в общежитии на материнский капитал?

С точки зрения закона купить комнату в общежитии невозможно. Согласно ст. 94 ЖК РФ под общежитиями понимаются здания, в которых жилые помещения предоставляются на временной основе в связи с учебой, работой или службой. Согласно ст. 92 ЖК РФ, общежития:

  • входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда, то есть принадлежат государству;
  • не подлежат отчуждению, а только сдаче по договорам социального найма.

Проживание в общежитии носит временный характер, а комнаты в нем не могут быть переданы в собственность жильца.

Можно ли купить комнату в коммуналке?

Купить комнату в коммуналке можно — закон о маткапитале разрешает приобретение жилья за счет МК в результате любых сделок, не противоречащих законодательству. Главное — купить целую комнату, доля в комнате не может быть жилым помещением и ее нельзя приобрести за маткапитал.

Хотя Жилищный кодекс оперирует понятием «коммунальная квартира», ни в нем, ни в других нормативных актах федерального уровня его значение не определено. Определение термина приводится в законодательных актах отдельных регионов. В региональных законах по-разному понимается, что такое коммунальная квартира.

В общем случае, коммунальная квартира — это квартира, которая соответствует следующим условиям:

  • В ней проживают несколько человек или семей.
  • Каждый из жильцов (семей) владеет одной или несколькими комнатами и не владеет в обязательном порядке долями в других комнатах.
  • Жильцы совместно владеют только местами общего пользования — санузлами, кухней и т.п.

Можно ли приобрести часть жилого помещения за средства маткапитала

В соответствии с Жилищным кодексом РФ помещение признается жилым, если оно пригодно для проживания, отвечает санитарно-техническим нормам и изолировано. К таковым действующая редакция ЖК РФ относит:

  • квартиру (ее часть);
  • жилой дом (часть дома);
  • комнату.

Под «комнатой» при этом подразумевается часть жилого помещения (квартиры либо дома), которая предназначается для непосредственного проживания граждан.

Поскольку закон при использовании маткапитала на улучшении жилищных условий позволяет покупать только самостоятельное жилое помещение, часть помещения возможно купить по сертификату только в двух случаях:

  1. Если в результате приобретения доли все жилье переходит покупателю в собственность.
  2. Если приобретается изолированное помещение в квартире — одна либо несколько комнат.

Разрешается ли приобретение комнаты в квартире под материнский капитал

Купить комнату, которая является самостоятельным жилым помещением, на средства семейного капитала можно и, безусловно, закон допускает данный способ, для улучшения жилищных условий семьи.

При этом разрешается оформить ипотечный кредит и направить средства господдержки на покупку комнаты, не дожидаясь, когда ребенку исполнится 3 года. В такой ситуации можно потратить маткапитал:

  • на погашение первоначального взноса по ипотеке;
  • на уплату уже имеющегося жилищного кредита.

В чем отличие доли в квартире от комнаты?

Главным отличием комнаты от доли является то, что приобретение комнаты подразумевает покупку жилого помещения или же его обособленной части, а доля — только право на обладание жилым помещением в праве общей собственности наряду с другими собственниками. Обладание долей в квартире приравнять к владению обособленной комнатой нельзя.

«Доля» — идеальное понятие, не всегда соответствующее одной комнате, к тому же в долю включаются помимо жилой части помещения также места общего пользования (санузел, коридор, кухня).

Доля в помещении не материальна: увидеть ее нельзя, следовательно, очертить ее границы или однозначно определить часть квартиры, которая ей соответствует, тоже не представляется возможным.

Выделение доли в комнату квартире

Чтобы ответить на данный вопрос, необходимо разделить понятия «выделенных в натуре» долей и «идеальных»:

  • В случае с «идеальными долями» собственники получают право совместно обладать одним общим объектом недвижимости (например, четыре собственника, у каждого из которых 1/4 доля квартиры, могут решать вопрос о судьбе жилого помещения только совместно).
  • Если речь идет о «выделенной в натуре», то доля равна самостоятельной части жилого помещения (комнате), которой собственник можно обладать отдельно от всего остального жилья.

Выделить комнату возможно, если есть техническая возможность передать собственнику изолированную часть жилого и подсобных помещений (коридора, кухни, санузла и т.п.), а также оборудования отдельного выхода. Если данные возможности отсутствуют, то через суд определяется порядок пользования жилого помещения.

Если доля выделена «в натуре», то собственник может пользоваться только изолированной частью квартиры, а право на использование других ее частей он теряет. При этом юридически право общей собственности не прекращается.

Для квартиры наиболее распространенный вариант — передать в индивидуальную собственность изолированную комнату с сохранением долевой собственности на подсобные помещения.

Можно ли купить комнату в общежитии на материнский капитал в 2019 году?

Раньше все общежития имели статус специализированного жилого фонда (наряду со служебными жилыми помещениями, предоставляемыми различными ведомствами и предприятиями, или комнатами в домах системы социального обслуживания граждан, находящегося на содержании государственных или местных органов власти).

  • Если здание, которое раньше имело статус общежития, после принятия Жилищного кодекса было переведено в статус жилого дома, а комнаты в нем были приватизированы, то их можно покупать с использованием средств материнского капитала.
  • Закон запрещает использовать средства семейного капитала на приобретение комнаты в общежитии, которое продолжает входить в состав специализированного жилфонда и находится на содержании местных властей. Как выше уже говорилось, комната переходить в собственность семьи, а в таком общежитии комнаты не подлежат отчуждению.

Материнский капитал на комнату в коммунальной квартире

Возможно ли на маткапитал приобрести комнату в коммуналке? Закон этого не запрещает. Но очень важно, чем по документам числится данное помещение. В отношении коммунальной квартиры характерны такие отличия:

  • места общего пользования оформлены в долевую собственность, а комнаты приватизированы жильцами;
  • каждый жилец друг от друга не зависит;
  • финансово-лицевые счета разделены.

То есть это фактически значит, что в одной квартире проживают разные хозяева разных помещений. Причем от других помещений, которые находятся в общей долевой собственности, коммуналку отличает:

  • право собственника на конкретную комнату и долевая собственность относительно вспомогательных помещений.
  • право долевой собственности на места общего пользования следует судьбе комнаты.