Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Перевод нежилого помещения в жилое пошаговая инструкция

Чем жилое помещение отличается от нежилого?

Для начала разберемся с терминологией. Итак, что такое жилое помещение и чем оно отличается от нежилого?

В ст. 15 и ст. 17 Жилищного кодекса РФ указано, что под жилым помещением понимается объект недвижимости, который:

  • Предназначен для постоянного проживания граждан (т.е., является местом, где постоянно или преимущественно проживают люди);
  • Пригоден для постоянного проживания граждан (т.е., отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации).

Обратите внимание! Законодательство не запрещает использовать жилые помещения для осуществления профессиональной или предпринимательской деятельности — но только в том случае, если это не нарушает права и законные интересы других граждан.

В свою очередь, нежилым помещением считается недвижимость, которая используется в производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных или других целях.

 

Жилые и нежилые помещения

Тенденция такова, что довольно часто происходит возвращение коммерческой недвижимости в жилой фонд. Чтобы понять, можно ли изменить целевое назначение помещения, нужно понять, какие требования предъявляет законодательство к жилым объектам.

Помещение признается жилым, если соответствует следующим характеристикам:

  • изоляция от других объектов недвижимости;
  • располагается в жилой зоне;
  • отвечает требованиям безопасности для проживания людей и сохранности инженерных коммуникаций;
  • подключено к жизненно необходимым коммуникациям – электричество, газоснабжение, водоснабжение и т.д.;
  • имеет соответствующий уровень гидро-, шумо-, вибро- и теплоизоляции;
  • отвечает санитарным нормам и требованиям пожарной безопасности;
  • высота размещения потолка не менее 2,5 метров;
  • имеет естественное освещение.

Не допускается размещение жилых помещений в подвальных или цокольных этажах, а также располагать санитарные помещения над жилыми комнатами. Использовать объекты, предназначенные для проживания, для других целей не допускается.

Нежилое помещение обычно имеет отдельный вход и располагается на нижнем этаже. Допускается также размещение нежилого объекта над помещением аналогичного типа.

Перевод жилого помещения в нежилое

Чтобы изменить целевое назначение жилого помещения (квартиры или комнаты), нужно руководствоваться статьями 22-23 ЖК РФ. В них определен перечень условий и требований, которые предстоит соблюсти правообладателю помещения. Самовольное использование жилого объекта под коммерческие или иные цели, не связанные с проживание граждан, наказуемы по закону – нарушителю грозит административный штраф по предписанию Государственной жилищной инспекции с возложением обязанности привести объект в исходное состояние.

Приступать к процедуре перевода может только собственник жилого помещения, это факт должен подтверждаться правоустанавливающими документами. Действия по согласованию можно осуществлять через представителя, для этого нужно оформить доверенность через нотариальную контору.

Требования, санитарные нормы

Статьями 22-23 ЖК РФ предусмотрен перечень условий и требований, которые должен соблюсти собственник для получения разрешения на перевод:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • объект должен располагаться на первом этаже многоквартирного здания, а при переводе квартиры выше первого этажа – нижерасположенные помещения уже должны быть признаны нежилыми;
  • если в переводимое помещение обеспечен прямой доступ, без использования помещений с доступом к другим жилым помещениям (это условие может быть соблюдено в процессе перепланировки, т.е. на момент обращения прямой доступ может фактически отсутствовать);
  • если переводимый объект, либо его часть, используются для постоянного проживания граждан;
  • если на объект зарегистрировано обременение права собственности со стороны иных лиц.

Это только базовые требования, которые указаны в законе. Существует и еще ряд ограничений, при которых перевод квартиры в состав нежилых объектов будет невозможен.

В частности, в наемных домах социального использования указанная процедура запрещена, а при рассмотрении заявления будет вынесен отказ. Также недопустимо указывать в качестве цели перевода последующее использование объекта под религиозные цели. Отказ будет вынесен и в случае, если отсутствует техническая возможность оборудовать беспрепятственный доступ к переводимому помещению, минуя иные квартиры.

Если согласование перевода завершилось положительным результатом, в ходе дальнейшей эксплуатации должны соблюдаться и требования санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных обязательных нормативов. Их перечень будет определяться целевым назначением нежилого помещения. Например, в нежилых помещениях МКД запрещается размещать объекты промышленного производства.

Перечень видов деятельности, запрещенных для использования в помещениях МКД, могут устанавливать местные власти. В их число могут входить:

  • развлекательные и увеселительные заведения (в ряде случаев для их размещения может потребоваться соблюдение стандартов по звуко- и шумоизоляции);
  • бани и сауны;
  • общественные туалеты;
  • торговые точки по продаже пиротехники или иных опасных изделий.

Точный перечень ограниченных видов деятельности нужно уточнить в местных органах власти еще до начала процедуры по переводу.

Комментарий специалиста. С рядом ограничений и запретов предстоит столкнуться уже после фактически состоявшегося перевода объекта в состав нежилых помещений. Чтобы сэкономить время и деньги, необходимо заранее определиться с предполагаемыми целями и видами деятельности, а также учесть будущие ограничительные меры.

Необходимые документы

Основной перечень документов, которые будут использованы при согласовании перевода, определены статьей 23 ЖК РФ:

  • заявление о переводе, оформленное собственников или его представителем;
  • паспорт заявителя, нотариальная доверенность на представителя;
  • правоустанавливающие документы на жилой объект – представляются в виде оригинала или нотариальной копии;
  • технический план помещения;
  • перепланировки или переустройства, согласованный надлежащим образом (проект необходим, если требуется обеспечить самостоятельный доступ в переводимое помещение, минуя иные квартиры и комнаты).

Правоустанавливающим документом будет являться выписка из ЕГРН. Если право собственности регистрировалось до июля 2016 года, может представляться свидетельство о праве. Так как в процессе перепланировки или переустройства необходимо закрепить измененные характеристики помещения, собственнику предстоит пройти кадастровый учет – для этого оформляется технический план через кадастрового инженера.

Одновременно с оригиналом протокола, для согласования представляются следующие документы (перечень действителен для объектов на территории Москвы):

  • уведомления о проведении собрания, а также доказательства их вручения жильцам;
  • лист регистрации собственников;
  • решения собственников по каждому вопросу повестки дня;
  • реестр собственников;
  • доверенности, если собственники действовали и голосовали через представителей.

Также на сайте Мэра Москвы указан состав документов, которые будут получены по каналам межведомственных запросов – выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП на заявителя; справка органа технического учета по форме № 5; поэтажный план МКД; документы на земельный участок под домом. Их может представить и сам заявитель, если такие документы у него имеются в наличии.

Комментарий специалиста. Так как собственник МКД должны принять решение об изменении целевого назначения помещения, им необходимо представить проект перепланировки или переустройства. Фактическое выполнение работ на этом этапе не проводится до момента окончательного согласования. Если по итогам перевода проводились строительные работы с отклонением от проекта, собственника могут привлечь к ответственности с восстановлением исходного состояния стен и конструкций.

Инстанции, департаменты

Статья 23 ЖК РФ определяет, что итоговое решение по вопросу о переводе жилого помещения в нежилое, будет принимать местный орган власти. На практике, документы рассматривают учреждения или департаменты, уполномоченные на распоряжение муниципальным имуществом. В столице таким органом является Департамент городского имущества Москвы, а на его интернет-странице представлена информация о порядке согласования (адрес: https://www.mos.ru/dgi/function/gosudarstvennye-uslugi/perevod-zhilogo-nezhilogo-pomeshcheniia-v-nezhiloe-zhiloe-pomeshchenie/ ).

Помимо этого, собственнику в Москве предстоит иметь дело со следующими инстанциями и ведомствами:

  • экспертная организация, которая будет оформлять проект перепланировки и переустройства;
  • Мосжилэкспертиза – утверждает указанный проект и оформляет акт выполненных работ;
  • служба Росреестра – осуществляет кадастровый учет по итогам перепланировки и переустройства.

В других регионах и населенных пунктах перечень инстанций может быть иным.

Согласие жильцов

Согласование перевода с правообладателями квартир МКД является обязательным условием, если требуется изменить характеристики помещения и обеспечить самостоятельный доступ к объекту. Дело в том, что любые изменения общего имущества дома или придомовой территории (к ним относятся перепланировка и переустройство) возможны лишь при одобрении собранием собственников (за принятие решения должны проголосовать не менее 2/3 правообладателей). Такое согласие выражается в виде протокола общего собрания – оно проводиться по заявлению заинтересованного лица в очной или заочной форме.

Пошаговая инструкция для самостоятельного перевода из жилого в нежилое

Исходя из рассмотренных правил, пошаговая инструкция для самостоятельного согласования будет выглядеть следующим образом:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • нужно оформить право собственности на квартиру, если это не было сделано ранее;
  • собственник должен обратиться в экспертную организацию для подготовки проекта перепланировки или переустройства, если это требуется для перевода;
  • инициируется проведения общего собрания жильцов – для этого направляются уведомления с проектом повестки дня;
  • если очное собрание не состоялось (например, присутствовало менее половины собственников), проводиться голосование в заочной форме с составлением опросных листов;
  • формируется протокол общего собрания, а также обязательный комплект приложений;
  • заполняется заявление в Департамент городского имущества;
  • по итогам проверки и рассмотрения документов, выносится распорядительный акт об изменении статуса помещения.

Комментарий специалиста. После завершения процедуры перевода жилого помещения в нежилое, будут выполняться строительные работы по проекту перепланировки или переустройства. Требования к составу проектной документации в столице утверждены Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП.

Условия перевода жилого помещения в нежилое

Перевести в статус нежилого можно не любое помещение. Существует ряд критериев, которые необходимо учитывать при планировании таких изменений.

Чтобы перевод был возможен необходимо соответствие помещения следующим характеристикам:

  • наличие отдельного входа;
  • наличие запасного выхода, если площадь объекта превышает 100 м2;
  • оснащение инженерными сетями и коммуникациями;
  • объект расположен на первом этаже.

Здание, где планируется изменение категории, не должно быть в аварийном состоянии или относиться к объектам культурной или исторической значимости. Беспрепятственно осуществить перевод удастся, если соблюдены следующие условия:

  1. На жилплощади никто не проживает постоянно и не зарегистрирован.
  2. Все собственники согласны на осуществление процедуры.
  3. Целью перевода не является последующая религиозная деятельность.
  4. Здание не используется для социальных нужд.
  5. Объект не обременен правами третьих лиц (рента, аренда, залог, арест и т.д.)

Важно также учесть, что нельзя сделать нежилой только одну комнату в квартире или ее часть. Переводить можно только весь объект недвижимости целиком.

Законодательно запрещено размещение в квартирах производства промышленного назначения. То есть подобными видами деятельности заниматься не удастся.

Как перевести жилое помещение в нежилое

Кроме это чиновники, к сожалению, могут затребовать и иные документы, необходимые на их взгляд для перевода жилого помещения в нежилое. Это связано с тем, что регионы на местах наделены правом самостоятельно дополнять приведенный выше федеральный список обязательных документов. Например, если вы открываете на первом этаже жилого дома магазин, то с очень большой долей вероятности потребуется согласие жильцов этого дома. Поэтому полный перечень документов лучше уточнить в уполномоченном органе, который и будет принимать окончательное решение. На его принятие законом отводится не более 45 календарных дней.

Это насущный вопрос волнует каждого, кто хочет открыть свой бизнес в «бойком» месте, то есть на первом этаже жилого дома. Также перевод жилого помещения в нежилое может заинтересовать и предприимчивого собственника, который пожелал продать или сдать свой объект подороже — уже в качестве коммерческой недвижимости.

Использование жилых помещений с точки зрения закона

Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.

Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.

Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.

Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.

Право собственности, дающее возможность его обладателю использовать принадлежащее ему имущество практически любым способом, в отношении жилых помещений имеет некоторые ограничения. Они связаны со спецификой этой недвижимой вещи.

Вместе с тем закон не исключает возможности размещения в таком недвижимом объекте организаций или учреждений. Но только после того, как собственник переведёт квартиру в категорию нежилых помещений (ч. 3 ст. 288 ГК).

Впрочем, если профессиональная или предпринимательская деятельность законного владельца, проживающего в квартире, не приносит беспокойства соседям и не вредит состоянию дома, то она не требует совершения действий по изменению статуса помещения.

Сам перевод регулируется уже непосредственно жилищным законодательством. Точнее, главой 3 Жилищного кодекса. В ней содержатся статьи, касающиеся условий и порядка перевода одной категории помещений в другую. А также причины для отказа в совершении подобных действий.

Перевод нежилого помещения в жилое

МВК проверяет все документы. Если речь идет о перепланировке, то сначала проверяется проект. Он должен соответствовать всем требованиям. После его утверждения принимается решение о переводе в жилой фонд. Только получив на руки документы о переводе и проекте, можно приступить к переустройству – ремонтным работам.