Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Выкупить долю у матери в квартире материнским капиталом

Как выкупить долю в квартире за материнский капитал?

Для многих российских семей выкуп доли в квартире с помощью средств господдержки — единственная возможность улучшить свои жилищные условия. Но для получения одобрения ПФР на совершение данной сделки нужно соблюдать все требования закона. Чтобы доля была признана жилым помещением, она должна соответствовать следующим критериям:

  • пригодна для постоянного проживания;
  • обособлена и изолирована от остальной площади жилья;
  • соответствует санитарно-техническим нормам.

Каждую ситуацию сотрудники ПФР рассматривают индивидуально, и их решение основывается на положительном ответе на такой вопрос: можно ли данную долю отнести к самостоятельному жилому помещению? Например, ПФР вынесет положительное решение по сделке по покупке доли в однокомнатной квартире, если выкупив эту долю, семья покупателя станет единственным владельцем всей квартиры.

Можно ли на материнский капитал выкупить долю в квартире у родителей?

Заключение сделок между родственниками не противоречит закону, но некоторые ограничения все же существуют:

  • ПФР одобряет сделки, где семья покупает права в долевой собственности у родственников, если они отказываются от своих долей в данном жилом помещении.
  • Нельзя заключать мнимую сделку, т.е. когда порядок пользования жильем остается без изменений, и договор купли-продажи фактически заключался для получения средств из Пенсионного фонда и обналичивания сертификата.
  • Нельзя проводить сделки между супругами, но с другими родственниками (например, между родителями и детьми) это не возбраняется.

При приобретении жилья у родственников нужно помнить о праве на получение налогового вычета (за исключением средств маткапитала). Гражданам, которые хотят купить долю у близких родственников, могут отказать в оформлении налогового вычета соответственно п. 5 cт. 220 НК РФ, т.к. сделка происходит между взаимозависимыми лицами.

Исчерпывающий перечень взаимозависимых родственников приводится в п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Каких-либо дополнительных ограничений на налоговый вычет при покупке жилья у родственников, которые в этот список не входят, закон не предусматривает.

Можно ли за маткапитал приобрести долю в жилом помещении у чужих людей?

Можно приобрести долю в квартире и у посторонних людей, но только если жилье отвечает требованиям закона.

Как правило, под долей понимается, покупка комнаты в квартире (одной либо нескольких). В ситуациях, когда речь идет об однокомнатной квартире, выкупить комнату не представляется невозможным — нужно покупать квартиру полностью, а не ее часть.

Купить комнату с помощью семейного капитала можно, если она обособлена и изолирована, т.е. в свидетельстве о праве собственности прописано, что выдано оно на отдельную комнату.

Поскольку ПФР перечисляет деньги после того, как сделка заключена и зарегистрирована, в договоре купли-продажи указывается:

  • что стоимость жилого помещения полностью либо частично оплачивается маткапиталом путем безналичного перевода денежных средств на счет продавца;
  • период, в течение которого покупатели должны сдать пакет документов на распоряжение семейным капиталом.

Можно ли выкупить у родственников долю в квартире на материнский капитал?

Использование средств маткапитала контролируется и проверяется сотрудниками Пенсионного фонда. Достаточно часто граждане при обращении в ПФ с просьбой направить семейный капитал на покупку доли в квартире у родственников получают отказ. Государственные органы неохотно одобряют сделки между родственниками, поскольку существует вероятность мошенничества.

Согласно законодательству купить долю жилого помещения у родственника на материнский капитал можно. Однако существует ряд особенностей при совершении данной сделки.

Виды сделок купли-продажи доли

В сфере недвижимости случаи с долями считаются сложными, поскольку установить четкие границы собственности не удается. Ведь количество квадратных метров, принадлежащих определенному владельцу, не совпадает с размерами комнат, что приводит к размолвкам между жильцами.

Иногда границы устанавливают через суд: в ходе разбирательства имущество собственника приравнивают к определенному помещению. Но если появляется новый владелец, принятое решение на него не распространяется. В подобных случаях приходится повторно обращаться в суд для разбирательства.

В результате цена доли часто невелика, к тому же покупателей сложно найти: обычно ее приобретают уже имеющиеся собственники, чтобы в дальнейшем выкупить все жилье. Другой вариант — часть в квартире нужна приезжему из дальних регионов или ближнего зарубежья, желающему прописаться. По этой причине владельцы квадратных метров в общей квартире заинтересованы в мирном сотрудничестве: поссориться с сособственником, который в итоге продаст свою часть мигрантам, им не хочется. Но достичь компромисса удается не всегда, из-за чего и появляются альтернативы сделке по согласию.

Как выкупить долю в квартире: по общему согласию

Можно ли выкупить долю в квартире без лишних разбирательств? Вариант доступен, когда собственники согласны на сделку. Проще, когда на недвижимость уже оформлено право общей долевой собственности. Но бывает, что квартира находится в общей совместной собственности, когда жильцы пользуются и владеют ей вместе. В подобных случаях проводят процедуру выдела доли, а затем заключают сделку.

Принудительный выкуп: что учесть

Принудительно выкупить часть в квартире удается через суд. Чтобы он вынес решение в вашу пользу, потребуется наличие перечисленных обстоятельств:

  • чужая доля незначительно мала;
  • сособственник не имеет в ней интереса (это означает, что у него есть другое место жительства);
  • ее нельзя выделить в натуре (в квартире нет комнаты с нужными габаритами);
  • отношения между собственниками перешли в стадию продолжительного конфликта.

Возникает вопрос, как определить незначительность доли? Прежде всего играет роль площадь квартиры и соотношение к ней части, принадлежащей собственнику. Согласно судебной практике, она считается незначительной, если составляет 1/8, 1/10 и т. д.

Также важно, чтобы размер доли не позволял выделить 1 жилое помещение в квартире полностью. Балкон, ванная, туалет в категорию не попадают, поскольку проживание в них невозможно. Если же количество квадратных метров, принадлежащих содольщику, соответствует размеру комнаты, принудительный выкуп вряд ли возможен. Ситуация осложняется, когда тип здания позволяет оборудовать отдельный выход и провести инженерные коммуникации: избавиться от нежелательного совладельца не удастся.

Если же перечисленные условия соблюдаются, по решению суда вы можете выплатить содольщику компенсацию и стать единственным собственником. В подобных случаях возникают споры по поводу размера положенной суммы, поэтому суд назначает оценочную экспертизу.

Пример принудительного выкупа

В 2019 г. в один из судов Москвы обратилась женщина с иском на бывшего супруга. Ранее она приобрела 3-комнатную квартиру, после заключения брака прописала мужа, а при разводе суд выделил ему долю в размере 1/14. После расчета площади оказалось, что супругу принадлежат 2,5 кв. м.

Вскоре женщина захотела выкупить долю в квартире у бывшего мужа, но тот отказался от сделки. После рассмотрения суд определил, что часть, принадлежащая супругу, незначительна. Поскольку площадь остальных помещений составляла 8, 16 и 11,4 кв. м., выделить 2,5 кв. м. не удавалось. В этом случае суд имел право без согласия сособственника заместить его часть деньгами. В итоге женщина выплатила бывшему мужу 400 000 руб. и получила квартиру в единоличное распоряжение.

Принудительный выкуп осуществляется в судебном порядке: правовым основанием выступает ч. 4 ст. 252 ГК РФ.

Срочный выкуп части квартиры

Срочным выкупом обычно пользуются агентства недвижимости, которые в сжатые сроки приобретают несколько квадратных метров в квартире. Благодаря этой процедуре они становятся содольщиками. Тем самым они получают приоритет на приобретение остальных частей, причем потраченная сумма оказывается меньше, чем при покупке целой квартиры.

Обычному гражданину вариант доступен, если сособственник срочно нуждается в деньгах. К плюсам относят то, что платить за недвижимость по рыночной стоимости не придется.

Покупка доли квартиры у родственников

Согласно закону, маткапитал направляется на приобретение части выбранной квартиры при выполнении основных условий:

  • доля представляет отдельное помещение (одну комнату или несколько);
  • после покупки доли жилье целиком становится собственностью приобретателя.

Очень важно, чтобы доля была обособлена от иной жилплощади, ведь согласно закону использование сертификата должно способствовать покупке отдельного жилья.

Для одобрения сделки ПФР, выделяемая доля должна отвечать определенным требованиям:

  • обособленность от иной жилплощади;
  • пригодна для проживания на постоянной основе;
  • не нарушает различные нормы, применяемые к данному типу жилья.

Следует отметить, что выкупить часть квартиры или всю её целиком с помощью маткапитала без оформления кредита или займа станет возможно только после того, как ребёнку исполнится 3 года.

Необходимые документы

Для оформления выкупа части квартиры родственника в Пенсионный фонд предоставляются:

  • заявление о намерении использовать маткапитал;
  • сертификат и копия;
  • паспорт того, на чье имя выдан сертификат;
  • СНИЛС подающего заявление;
  • свидетельство о заключении брака и паспорт супруга (если он сторона сделки или созаемщик по кредиту);
  • оригинал свидетельств о рождении (усыновлении) детей;
  • договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности;
  • договор с банком о предоставлении кредита или ипотеки, если он был заключен. В качестве назначения средств следует указать приобретение определенного объекта.

Кроме того, должна быть приложена справка из банка с указанием остатка долга по выплате кредита или ипотеки (основная сумма, проценты), а также нотариально заверенный документ, который удостоверяет факт выделения долей детям и родителям.

Особенности сделки

Несмотря на то что сделки между родственниками являются законными, существует ряд важных особенностей, которые необходимо учесть:

  1. Совершение сделки лишь в целях обналичивания средств сертификата является незаконным. Должна произойти смена владельца жилплощади.
  2. Муж и жена не имеют права выкупа доли друг у друга, но разрешено заключение договора с иными близкими людьми, например, между матерью и ребенком ;
  3. Получить налоговый вычет на имущество можно в том случае, если сделка осуществляется между не взаимозависимыми лицами. К таковым относятся: физическое лицо, супруг (супруга), родители (усыновители), дети (также усыновленные), полнородные и не полнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Выделение долей детям

Согласно законодательству, выкупаемая жилая площадь оформляется с обязательным определением долей матери, отца и детей. Части выделяются для всех. Долей наделяются также дети, родившиеся после завершения всех необходимых процедур по покупке жилья.

Долевое участие должно быть оформлено на всю семью независимо от метража выкупаемого жилья. При этом сделку, где собственниками являются лишь несовершеннолетние дети, могут признать незаконной. Доли выделяются не позднее шести месяцев с момента перечисления маткапитала на счет продавца либо после снятия обременений, если они предусмотрены договором.

В каких случаях покупка невозможна

Нарушением законодательства является покупка части жилья, расположенного не в России. Определяющим фактором является и состояние приобретаемого помещения. Если его износ превышает 50 %, Пенсионный фонд может отказать в переводе средств.

Для обеспечения безопасности сделки Пенсионный фонд может провести выездную проверку отчуждаемого помещения. По ее результатам выносится решение о его пригодности для проживания. После этого становится возможным приобретение доли в таком помещении.

Доли в доме или квартире

Если говорить о частях в недвижимости, которые можно выкупить, то к ним можно отнести одну или несколько комнат. Но стоит понимать, что закон позволяет совершить покупку только того жилья, которое пригодно для жизни, а пара комнат к такому не относится. Поэтому материнский капитал на них нельзя будет потратить. Именно поэтому запрещена покупка доли в однокомнатной квартире даже у родственников, потому что выделить ее попросту невозможно.

Если в одном помещении проживает сразу несколько человек, и все они являются владельцами в равных частях, то при решении одного из них съехать и продать свою долю другому покупка может быть осуществлена даже за материнский капитал.